InvestScore 48 из 100: что не так с «Айвазовским-Енисеем»

Разобрать ваш ЖК

Проверим застройщика, проект и документы. Посчитаем InvestScore по шести параметрам.

Сравнить с альтернативами

Покажем, чем один проект отличается от другого по цене, срокам и ликвидности.

Оценить InvestScore

Узнайте, насколько проект интересен для инвестиций и для жизни.

Считаем InvestScore

Оценка проекта по шести параметрам: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура, аренда, выход.

Проверяем по фактам

История сдачи, сроки, финансы, судебные дела и отзывы дольщиков.

Юридический фильтр

Разрешение, декларация, ДДУ, схема расчёта. Если пункт не закрыт — не рекомендуем.

Работаем на клиента

Не продаём конкретный ЖК. Решаем задачу клиента.

Показываем слабые стороны

Даже если это неудобно застройщику. Репутация дороже комиссии.

Даём честный прогноз

Смотрим, как объект будет вести себя через 3, 5 и 10 лет.

InvestScore — это оценка проекта по шести параметрам. Каждый параметр оценивается от 0 до 100. Итоговая оценка — среднее значение.

Шесть параметров:

• Надёжность застройщика. История проектов, сроки сдачи, финансовая устойчивость, судебные дела, отзывы дольщиков.
• Сроки сдачи. Насколько реалистичны заявленные сроки. Есть ли задержки по предыдущим объектам.
• Ликвидность. Насколько быстро объект можно будет продать после сдачи.
• Инфраструктура. Что есть рядом. Что планируется.
• Аренда. Насколько востребован район у арендаторов.
• Возможный выход. Как объект будет вести себя через три, пять, десять лет.

Оценка 48 из 100 означает, что проект не провальный, но и не выдающийся. У него есть сильные стороны, но есть и слабые. И решение о покупке требует дополнительной проверки.

Это не приговор. Это ориентир. Проект с оценкой 48 не обязательно плохой. Но он требует дополнительной проверки. Проект с оценкой 75 — более предсказуемый. Но и у него могут быть слабые места.

Начну с хорошего. Потому что они действительно есть.

• Расположение. Проект находится в перспективном районе. Рядом с водой. Это плюс. Такие локации обычно востребованы.
• Концепция. Проект задуман как комплекс с инфраструктурой. Не просто дом, а среда для жизни. Это правильный подход.
• Инфраструктура. В проекте предусмотрены коммерческие помещения, места для отдыха, детские площадки. Это плюс.
• Плановые сроки. Застройщик заявляет сроки, которые выглядят реалистично. Нет явных признаков, что они сорвутся.

Это сильные стороны. Я не буду их оспаривать. Они реальны.

Но есть и другие.

А теперь то, из-за чего оценка 48, а не 70.

• Цена входа. Цена на старте продаж выше, чем у аналогичных проектов в этом районе. Это снижает инвестиционную привлекательность.
• Ликвидность. Несмотря на хорошее расположение, ликвидность проекта вызывает вопросы. В районе есть более доступные варианты. Это может затруднить продажу.
• Транспортная доступность. Район перспективный, но транспортная доступность пока ограничена. Это может измениться, но когда — неизвестно.

• Сроки сдачи. Застройщик заявляет реалистичные сроки, но у него есть история задержек по предыдущим проектам. Это риск.
• Инфраструктура района. В проекте инфраструктура есть. Но вокруг проекта — не всё так хорошо. Школа, поликлиника, магазины — не в шаговой доступности.

Это не приговор. Это факты. И их нужно учитывать.

Для инвестора

Проект может быть интересен, но только при условии, что он готов ждать и верит в развитие района. Быстрой доходности здесь не будет.

Для семьи с детьми

Проект может не подойти, если важна инфраструктура рядом. Школа и поликлиника — не в шаговой доступности. Это может быть проблемой.

Для покупателя первой квартиры

Проект может быть рискованным, если нет опыта и понимания рынка. Нужна дополнительная проверка.

Для покупателя, которому нужно жильё сейчас

Проект не подходит. Это новостройка. Нужно ждать.

Чтобы оценка была понятной, нужно сравнить проект с альтернативами.

В Красноярске есть проекты с более высокой оценкой. Например, ЖК с InvestScore 72 из 100. У них лучше транспортная доступность, ниже цена входа, выше ликвидность.

Это не значит, что «Айвазовский-Енисей» хуже. Это значит, что у него есть конкуренты, которые могут быть интереснее для конкретного покупателя.

Я всегда советую: не смотрите один проект. Смотрите минимум три. Сравнивайте. Тогда вы увидите разницу.

Инвестору, который готов ждать

Если вы готовы вложить деньги на пять-семь лет и верите в развитие района — проект может быть интересен. Но быстрой прибыли не ждите.

Покупателю, который ценит расположение

Если для вас важно жить рядом с водой и в перспективном районе — проект может подойти. Но будьте готовы к тому, что инфраструктура появится не сразу.

Покупателю, который готов к компромиссам

Если вы понимаете, что транспортная доступность пока ограничена, а цена выше рынка, но готовы с этим мириться — проект может быть вашим.

• Семье с детьми, которой нужна школа рядом. Если школа и поликлиника должны быть в шаговой доступности — проект не подходит.
• Покупателю, которому нужно жильё сейчас. Это новостройка. Нужно ждать. Если ждать нельзя — проект не подходит.

• Инвестору, который ищет быструю доходность. Проект не для этого. Здесь нужен горизонт пять-семь лет.
• Покупателю, который не готов рисковать. У застройщика есть история задержек. Это риск. Если вы не готовы к нему — проект не подходит.

Мы разбираем объекты не для того, чтобы продать, а для того, чтобы помочь выбрать.

«Айвазовский-Енисей» — проект с сильными сторонами и слабыми сторонами. Оценка 48 из 100 — это не приговор. Это ориентир.

Если проект вам подходит — хорошо. Если нет — тоже хорошо. Главное, чтобы решение было осознанным.

Я не буду говорить «покупайте» или «не покупайте». Я буду показывать факты. А решение вы примете сами.

1. Кто застройщик и что он сдал раньше?

Сколько объектов сдано, в каком состоянии, где они находятся.

2. Соблюдал ли застройщик сроки?

Были ли задержки по предыдущим проектам и насколько серьёзные.

3. Есть ли разрешение и проектная декларация?

Соответствуют ли документы проекту и реальности.

4. Что с инфраструктурой и транспортом?

Школы, садики, магазины, поликлиники, дорога до работы.

5. Какая схема расчёта?

Договор долевого участия, эскроу-счёт, прозрачность платежей.

6. Какой InvestScore и почему?

Какие параметры проседают: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура.

7. Что будет с ликвидностью через 3–5 лет?

Сможете ли вы продать объект без потери в цене.

Новостройки

Подбор ЖК, проверка застройщика, InvestScore и юридический фильтр.

Готовая квартира

Подбор, проверка документов, переговоры и сопровождение сделки.

Две сделки

Синхронизация продажи и покупки по срокам и деньгам.

Инвестиционный разбор

Ликвидность, аренда, сроки сдачи и возможный выход через 3–5 лет.