Новостройка или готовая квартира? Честный ответ

Подобрать новостройку

Проверим застройщика, проект, сроки и ликвидность. Покажем сильные и слабые стороны.

Подобрать готовую

Сопоставим объект с бюджетом и задачей семьи, проверим документы и историю права.

Сравнить варианты

Посчитаем, что выгоднее в вашей ситуации: новостройка или готовая квартира.

Считаем полную стоимость

Не только цену входа, но и аренду, ремонт, мебель и время ожидания.

Проверяем застройщика

История сдачи, сроки, финансовая устойчивость, судебные дела, отзывы дольщиков.

Считаем InvestScore

Оценка проекта по шести параметрам: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура, аренда, выход.

Юридический фильтр

Проверяем документы и по новостройке, и по готовой квартире. Без этого не рекомендуем.

Работаем на клиента

Не продаём конкретный объект. Решаем задачу клиента.

Сопровождаем до ключей

От проверки до сделки и после неё, если нужно помочь с документами.

Новостройка на старте продаж дешевле. Это факт. Застройщик продаёт будущее жильё, которого ещё нет. Поэтому цена ниже, чем у готовой квартиры в том же районе.

Но это только на первый взгляд. Потому что к цене новостройки нужно добавить:

• Время ожидания. Вы платите сейчас, а получаете через год или два. Всё это время вы либо живёте на съёмной квартире, либо с родителями, либо в другом жилье.
• Аренду на период стройки. Если вы снимаете, это дополнительная нагрузка. Если у вас есть ипотека — вы платите и ипотеку, и аренду одновременно.
• Ремонт после сдачи. Квартира сдаётся без отделки или с черновой отделкой. Ремонт — это ещё несколько миллионов.
• Мебель и технику. Если вы переезжаете с нуля — это тоже расходы.

Готовая квартира дороже на входе. Но в неё можно заехать сразу. Без аренды, без ремонта, без ожидания.

И если посчитать всё вместе, разница может оказаться не такой большой. А иногда готовая квартира выходит даже дешевле.

Сроки

Новостройка — это ожидание. От года до трёх лет. Иногда больше. Готовая квартира — это заселение сразу после сделки.

Если вам нужно жильё сейчас — новостройка не подходит. Если вы готовы ждать — это вариант.

Я знаю людей, которые покупали новостройку, потому что «через два года будет дешевле». А потом два года жили на съёмной квартире, платили ипотеку и аренду, и в итоге переплачивали больше, чем сэкономили.

Я знаю и других. Они купили новостройку на старте, жили у родителей, а через два года получили квартиру, которая стоила уже на 30% дороже. И остались в плюсе.

Разница — в готовности ждать и в наличии альтернативного жилья.

Риски

Здесь я хочу быть предельно честным.

Новостройка: риск долгостроя; риск изменения проекта; риск качества строительства; риск банкротства застройщика; риск, что инфраструктура не появится.

Готовая квартира: риск юридических проблем; риск скрытых дефектов; риск износа; риск, что предыдущий собственник что-то скрыл; риск, что район изменится не в лучшую сторону.

Это разные риски. Но они есть в обоих случаях. Я не могу сказать, что один вариант безопаснее другого. Я могу сказать, что риски разные, и их нужно проверять по-разному.

Ликвидность — это возможность быстро продать объект без потери в цене.

Новостройка в хорошем ЖК может вырасти в цене. Особенно если вы купили на старте, а сдали дом через два года. В удачных проектах цена вырастает на 20–30%.

Но это работает не всегда. Если застройщик проблемный, если район не развивается, если инфраструктуры нет — цена может не вырасти. А иногда и упасть.

Готовая квартира в хорошем районе — более предсказуемый вариант. Она не вырастет резко, но и не упадёт. Она будет стоить столько, сколько стоит рынок.

Если ваша цель — инвестиции, новостройка может быть интереснее. Если цель — стабильность, готовая квартира надёжнее.

• У вас есть время ждать. Вы не спешите. У вас есть где жить. Вы можете подождать год-два.
• У вас есть где жить. Это ключевое. Если вы покупаете новостройку и одновременно снимаете — вы платите дважды.
• Ваша цель — инвестиции. Вы хотите вложить деньги и получить доход. Новостройка на старте может дать больше.

• Застройщик проверен. Вы проверили его по системе. Убедились, что он надёжный. Понимаете риски.
• Район перспективный. Вы понимаете, что через несколько лет там будет инфраструктура, транспорт, школы.

• Вам нужно заехать сразу. Нет времени ждать. Нет альтернативного жилья. Нужно решать сейчас.
• Нет времени ждать. Вы продали свою квартиру. Или у вас заканчивается аренда. Или изменились семейные обстоятельства.
• Важна инфраструктура. Вам нужна школа рядом. Поликлиника. Магазины. Транспорт. Всё это уже есть.

• Нет желания рисковать. Вы не хотите связываться с долгостроем. Не хотите ждать. Не хотите проверять застройщика. Хотите купить и жить.
• Вы не уверены в рынке. Вы не знаете, как будут развиваться события. Готовая квартира — более предсказуемый вариант.

Семья с детьми

Приходит ко мне семья. Муж, жена, двое детей. Хотят купить квартиру. Бюджет — ограничен. Есть возможность взять ипотеку. Они смотрят новостройку. Цена привлекательная. Район перспективный. Застройщик — надёжный. Но срок сдачи — через два года.

Я спрашиваю: «Где вы будете жить эти два года?» Они говорят: «Снимаем». Я считаю. Ипотека плюс аренда — это почти вдвое больше, чем платёж по ипотеке за готовую квартиру. За два года они переплатят несколько миллионов.

Я показываю им расчёт. Они думают. Потом говорят: «А если мы купим готовую квартиру?» Мы смотрим готовые варианты. Находим квартиру в том же районе. Дороже на 15%. Но заезжать можно сразу. Платёж по ипотеке — посильный. Аренду платить не нужно.

Они покупают. И через год говорят: «Мы правильно сделали. Если бы ждали два года, мы бы уже устали от съёма и от неопределённости».

Инвестор

А есть другой пример. Приходит клиент. Молодой, один. Живёт с родителями. Хочет купить квартиру для инвестиций.

Мы смотрим новостройку. Застройщик надёжный. Район перспективный. Цена на старте — ниже рынка. Я считаю InvestScore. 78 из 100. Хороший показатель.

Он покупает. Через два года дом сдан. Квартира стоит на 25% дороже. Он продаёт и покупает две квартиры поменьше. И остаётся в плюсе.

Разница — в задаче. Одним нужно было жильё сейчас. Другому — инвестиции.

1. Есть ли где жить сейчас?

Если нет — новостройка не подходит. Придётся платить за аренду и ипотеку одновременно.

2. Важна ли инфраструктура сразу?

Если школа и садик нужны сейчас — готовая квартира надёжнее. В новостройке инфраструктура может появиться позже.

3. Готовы ли вы ждать?

Если да — новостройка может дать больше. Если нет — смотрите готовые варианты.

4. Проверен ли застройщик?

Если нет — сначала проверьте. История сдачи, сроки, финансы, судебные дела.

5. Какова цель?

Для жизни — можно и то, и другое. Для инвестиций — новостройка на старте может быть интереснее.

6. Какой риск допустим?

Новостройка — риск долгостроя. Готовая — риск юридических проблем. Выбирайте, какой риск вам ближе.

7. Посчитали ли вы полную стоимость?

Не только цену входа, но и аренду, ремонт, мебель и время. Иногда готовая выходит дешевле.

Нет универсального ответа. Есть задача клиента — и вариант, который ей соответствует.

Если вам нужно жильё сейчас — готовая квартира. Если вы готовы ждать и хотите инвестировать — новостройка. Если вы не уверены — приходите, разберём вместе.

Я не буду говорить «покупайте новостройку» или «покупайте готовую». Я буду смотреть на вашу ситуацию. На ваш бюджет. На ваши сроки. На ваши планы.

Потому что моя задача — не продать конкретный объект. Моя задача — помочь вам выбрать.

Новостройки

Подбор ЖК, проверка застройщика, InvestScore и юридический фильтр.

Готовая квартира

Подбор, проверка документов, переговоры и сопровождение сделки.

Две сделки

Синхронизация продажи и покупки по срокам и деньгам.

Инвестиционный разбор

Ликвидность, аренда, сроки сдачи и возможный выход через 3–5 лет.