Как отличить надёжный ЖК от долгостроя: система проверки

Проверить ЖК

Считаем InvestScore, проверяем застройщика, проект и документы.

Сравнить с альтернативами

Покажем, чем один ЖК отличается от другого по цене, срокам и ликвидности.

Юридический фильтр

Разрешение, проектная декларация, ДДУ и схема расчёта.

Проверяем по фактам

История сдачи, сроки, финансы, судебные дела и отзывы дольщиков.

Считаем InvestScore

Шесть параметров: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура, аренда, выход.

Юридический фильтр

Разрешение, декларация, ДДУ, схема расчёта. Если пункт не закрыт — не рекомендуем.

Работаем на клиента

Не продаём конкретный ЖК. Решаем задачу клиента.

Можем сказать «не подходит»

Даже если теряем комиссию. Репутация дороже.

Сопровождаем до ключей

От проверки до сделки и после неё, если нужно помочь с документами.

InvestScore — это оценка проекта по шести параметрам. Каждый параметр оценивается от 0 до 100. Итоговая оценка показывает, насколько объект интересен для инвестиций и для жизни.

Это не приговор. Это ориентир. Проект с оценкой 48 из 100 не обязательно плохой. Но он требует дополнительной проверки. Проект с оценкой 75 — более предсказуемый. Но и у него могут быть слабые места.

Шесть параметров InvestScore

• Надёжность застройщика
• Сроки сдачи
• Ликвидность
• Инфраструктура
• Аренда
• Возможный выход

Каждый параметр — это не мнение. Это данные, которые можно проверить.

Застройщик — это главный фактор риска. Если застройщик надёжный, риск долгостроя минимален. Если нет — никакие красивые рендеры не спасут.

• История проектов. Сколько объектов сдал, где, в каком состоянии.
• Сроки сдачи предыдущих ЖК. Сдавал в срок или были задержки, насколько серьёзные.
• Финансовые показатели. Устойчивость, долги, исполнительные производства.
• Судебные дела. С кем судится, по каким вопросам, есть ли дела с дольщиками.
• Отзывы дольщиков. Как прошла сдача, были ли проблемы, как решались.

Я не верю рекламе. Я верю фактам. Если застройщик сдал пять объектов в срок — это факт. Если задержал три из пяти — это тоже факт. И он важнее любых обещаний.

Если по застройщику есть системные задержки или судебные дела с дольщиками — это повод не рекомендовать проект, даже если он красивый и недорогой.

Застройщик может быть надёжным, но проект — неудачным. Поэтому я проверяю и сам проект.

• Расположение. Где находится ЖК, что рядом, как будет развиваться район.
• Инфраструктура. Школы, садики, магазины, поликлиники, транспорт.
• Транспорт. Как добираться до центра, пробки, перспективы.
• Экология. Промышленные объекты, свалки, трассы.
• Планировки. Удобство для жизни и для продажи.
• Цена входа. Соответствие рынку, скрытые платежи, динамика цены.

Каждый параметр — это не абстракция. Это конкретные данные, которые можно проверить.

Если проект расположен в районе без инфраструктуры и транспорта, это не значит, что его нельзя покупать. Но это значит, что нужно понимать, когда инфраструктура появится и появится ли вообще.

Новостройка — это тоже сделка с документами. И здесь есть свои риски. Я проверяю:

• Разрешительную документацию. Есть ли разрешение на строительство, соответствует ли проект документам.
• Проектную декларацию. Соответствует ли она реальности, нет ли расхождений.
• Договор долевого участия. Соответствует ли закону, защищает ли покупателя.
• Схему расчёта. Безопасна ли она, не предлагают ли передать деньги вне договора.

Это минимальный набор. Если хотя бы один пункт не закрыт — я не рекомендую покупать.

Красивые рендеры и низкая цена не заменяют разрешение на строительство и договор долевого участия. Если документы не в порядке, риск слишком высок.

1. Застройщик задерживал предыдущие проекты

Не один раз, не на месяц, а системно. Если сдал три объекта из пяти с задержкой — это тревожный сигнал.

2. Нет разрешения на строительство

Или разрешение есть, но не соответствует проекту. Или просрочено. Это прямой риск.

3. Проектная декларация неполная

Нет информации о застройщике, проекте, сроках. Или информация противоречива.

4. Цена ниже рынка без объяснения

Если значительно ниже аналогов — повод задать вопросы. Почему? Что скрывается за низкой ценой?

5. Схема расчёта непрозрачна

Вам предлагают передать деньги вне договора. Или через третьих лиц. Или без документов. Это риск.

6. Отзывы дольщиков негативные

Не единичные, а системные. Если люди массово жалуются на качество, сроки или отношение — это важно.

7. Сроки сдачи переносились

Не один раз, а несколько. Если застройщик уже переносил сроки по этому проекту — есть риск, что перенесёт ещё.

Если вы видите хотя бы три признака — это повод серьёзно задуматься.

Приходит ко мне клиент. Хочет купить квартиру в новостройке. Показывает рекламный буклет. Красивые рендеры, выгодная цена, «уникальное предложение».

Я начинаю проверять. Застройщик — молодой. История проектов — один объект. Сдан с задержкой на год. Финансовые показатели — нестабильные. Судебные дела — есть, с дольщиками.

Проект — расположен в перспективном районе. Но инфраструктуры пока нет. Школа — через три года. Транспорт — неудобный. Цена — ниже рынка на 15%. Но схема расчёта — через третьих лиц, без договора долевого участия. InvestScore — 38 из 100.

Я показываю клиенту результаты. Он говорит: «Но ведь дёшево». Я говорю: «Дёшево — потому что рискованно. Вы готовы рискнуть?» Он думает. Потом говорит: «Нет. Давайте посмотрим другой вариант».

Мы смотрим другой ЖК. Застройщик — надёжный. История — пять сданных объектов. Сроки — соблюдает. Финансы — стабильные. Судебных дел с дольщиками нет. Проект — в районе с инфраструктурой. Школа рядом. Транспорт удобный. Цена — выше на 10%. Но схема расчёта — прозрачная, через ДДУ. InvestScore — 72 из 100.

Клиент покупает. И через два года говорит: «Спасибо, что отговорили от первого варианта. Я теперь понимаю, что дёшево — не всегда хорошо».

Я собрал базу жилых комплексов Красноярска. Не рекламную, а рабочую. С данными, которые можно проверить.

Я выстроил систему проверки застройщика и проекта. Не по обещаниям, а по фактам: история сдачи предыдущих объектов, финансовая устойчивость, судебные дела, отзывы дольщиков.

Я добавил InvestScore — систему оценки, которая показывает сильные и слабые стороны проекта в цифрах. И обязательный юридический фильтр. Потому что новостройка — это тоже сделка с документами.

Надёжный ЖК — это не тот, который красиво рекламируют, а тот, который прошёл проверку по системе.

Новостройки

Подбор ЖК, проверка застройщика, InvestScore и юридический фильтр.

Готовая квартира

Подбор, проверка документов, переговоры и сопровождение сделки.

Две сделки

Синхронизация продажи и покупки по срокам и деньгам.

Инвестиционный разбор

Ликвидность, аренда, сроки сдачи и возможный выход через 3–5 лет.