Реклама обещает одно. InvestScore показывает другое

Разобрать ваш ЖК

Проверим застройщика, проект и документы. Посчитаем InvestScore по шести параметрам.

Сравнить с альтернативами

Покажем, чем один проект отличается от другого по цене, срокам и ликвидности.

Оценить InvestScore

Узнайте, насколько проект интересен для инвестиций и для жизни.

Считаем InvestScore

Оценка проекта по шести параметрам: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура, аренда, выход.

Проверяем по фактам

История сдачи, сроки, финансы, судебные дела и отзывы дольщиков.

Юридический фильтр

Разрешение, декларация, ДДУ, схема расчёта. Если пункт не закрыт — не рекомендуем.

Работаем на клиента

Не продаём конкретный ЖК. Решаем задачу клиента.

Показываем слабые стороны

Даже если это неудобно застройщику. Репутация дороже комиссии.

Даём честный прогноз

Смотрим, как объект будет вести себя через 3, 5 и 10 лет.

Реклама — это инструмент продажи. Её задача — заставить вас захотеть купить. Поэтому она показывает только хорошее. Застройщик не будет писать: «У нас были задержки по предыдущим объектам». Или: «Рядом с домом нет школы». Или: «Транспортная доступность оставляет желать лучшего».

Он напишет: «Уникальное расположение», «развитая инфраструктура», «удобная транспортная доступность». Это тоже правда. Просто не вся.

Анализ — это инструмент выбора. Его задача — показать полную картину. И хорошее, и плохое. Я не говорю, что реклама — это зло. Я говорю, что реклама не предназначена для принятия решений. Она предназначена для привлечения внимания.

Решение нужно принимать на основе анализа. А не на основе буклета.

Это не потому, что застройщик плохой. Это потому, что у него такая задача. Застройщик строит дом, чтобы продать квартиры. Его задача — продать. Если он будет рассказывать о недостатках, он продаст меньше.

Поэтому он показывает сильные стороны. И молчит о слабых. Это нормально. Это бизнес.

Но это значит, что покупатель должен сам искать слабые стороны. Или использовать инструмент, который их показывает. Я не осуждаю застройщиков. Я просто говорю: не ждите, что они расскажут вам всё. Они не для этого.

InvestScore — это система оценки, которая показывает сильные и слабые стороны проекта в цифрах. Я не буду сейчас подробно объяснять, как он считается. Это тема отдельной статьи. Я объясню, как его читать.

Оценка 80–100: отличный проект

У него сильные стороны по всем параметрам. Надёжный застройщик. Хорошее расположение. Развитая инфраструктура. Высокая ликвидность. Это не значит, что нет рисков. Но это значит, что проект прошёл проверку.

Оценка 60–80: хороший проект

У него есть сильные стороны, но есть и слабые. Возможно, застройщик надёжный, но инфраструктура не идеальная. Или расположение хорошее, но ликвидность средняя. Это не значит, что проект плохой. Но это значит, что нужно смотреть на детали.

Оценка 40–60: проект требует проверки

У него есть существенные слабые стороны. Возможно, застройщик молодой. Или сроки уже переносились. Или инфраструктура отсутствует. Это не значит, что нужно отказываться. Но это значит, что нужно проверять особенно тщательно.

Оценка ниже 40: рискованный проект

У него серьёзные проблемы. Возможно, застройщик проблемный. Или документы не в порядке. Или район не развивается. Это не значит, что нельзя покупать. Но это значит, что риск очень высок.

1. Смотрю на общую оценку

Если оценка низкая — это повод насторожиться. Если высокая — это повод продолжить проверку.

2. Смотрю на параметры

Какие параметры проседают? Застройщик? Инфраструктура? Ликвидность? Сроки? Это показывает, где риски.

3. Сравниваю с альтернативами

Если у проекта оценка 50, а у альтернативы — 70, стоит посмотреть альтернативу. Если у всех проектов в районе оценка 50, это нормально для района.

4. Принимаю решение

Если проект подходит по оценке и по задаче — можно рассматривать. Если нет — искать дальше. Я не принимаю решение за клиента. Я показываю картину.

Пример первый: реклама обещает одно, InvestScore показывает другое

ЖК на окраине Красноярска. Реклама говорит: «Уникальное расположение, развитая инфраструктура, выгодное вложение». Я смотрю InvestScore. 45 из 100. Застройщик — молодой, без истории. Инфраструктура — планируется, но когда — неизвестно. Транспорт — неудобный. Ликвидность — низкая.

Я показываю клиенту. Он говорит: «Но реклама говорит другое». Я говорю: «Реклама говорит то, что выгодно продать. InvestScore говорит то, что важно для решения». Он думает. Потом говорит: «Давайте посмотрим альтернативы».

Пример второй: реклама скромная, InvestScore высокий

ЖК в центре. Реклама не яркая. Нет громких обещаний. Просто «новый дом в центре». Я смотрю InvestScore. 76 из 100. Застройщик — надёжный, с историей. Инфраструктура — развитая. Транспорт — удобный. Ликвидность — высокая.

Я показываю клиенту. Он говорит: «А почему реклама такая скромная?» Я говорю: «Потому что застройщик уверен в объекте. Ему не нужно кричать. Объект говорит сам за себя». Он покупает. И через год говорит: «Спасибо. Я бы никогда не нашёл этот ЖК, если бы смотрел только на рекламу».

Первое: не верьте рекламе слепо

Реклама — это инструмент продажи. Она не предназначена для принятия решений.

Второе: проверяйте факты

Смотрите на застройщика. На документы. На инфраструктуру. На транспорт. На ликвидность.

Третье: используйте InvestScore

Он показывает картину целиком. А не только то, что выгодно продать.

Четвёртое: задавайте вопросы

Если что-то не сходится — спрашивайте. У застройщика. У риэлтора. У меня. Я всегда отвечаю на вопросы. Даже если ответ неудобный.

1. Кто застройщик и что он сдал раньше?

Сколько объектов сдано, в каком состоянии, где они находятся.

2. Соблюдал ли застройщик сроки?

Были ли задержки по предыдущим проектам и насколько серьёзные.

3. Есть ли разрешение и проектная декларация?

Соответствуют ли документы проекту и реальности.

4. Что с инфраструктурой и транспортом?

Школы, садики, магазины, поликлиники, дорога до работы.

5. Какая схема расчёта?

Договор долевого участия, эскроу-счёт, прозрачность платежей.

6. Какой InvestScore и почему?

Какие параметры проседают: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура.

7. Что будет с ликвидностью через 3–5 лет?

Сможете ли вы продать объект без потери в цене.

Смотрите не на рекламу, а на оценку. Она показывает то, о чём застройщик молчит. Реклама — это не ложь. Это неполная правда. Она показывает сильные стороны и молчит о слабых.

InvestScore — это полная картина. Он показывает и сильные, и слабые стороны. Я не говорю, что нужно игнорировать рекламу. Я говорю, что нужно использовать её как повод присмотреться. А решение принимать на основе анализа.

Лучше увидеть полную картину до покупки, чем разочароваться после.

Новостройки

Подбор ЖК, проверка застройщика, InvestScore и юридический фильтр.

Готовая квартира

Подбор, проверка документов, переговоры и сопровождение сделки.

Две сделки

Синхронизация продажи и покупки по срокам и деньгам.

Инвестиционный разбор

Ликвидность, аренда, сроки сдачи и возможный выход через 3–5 лет.