Как я считаю ликвидность новостройки в Красноярске

Разобрать ваш ЖК

Проверим застройщика, проект и документы. Посчитаем InvestScore по шести параметрам.

Сравнить с альтернативами

Покажем, чем один проект отличается от другого по цене, срокам и ликвидности.

Оценить InvestScore

Узнайте, насколько проект интересен для инвестиций и для жизни.

Считаем InvestScore

Оценка проекта по шести параметрам: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура, аренда, выход.

Проверяем по фактам

История сдачи, сроки, финансы, судебные дела и отзывы дольщиков.

Юридический фильтр

Разрешение, декларация, ДДУ, схема расчёта. Если пункт не закрыт — не рекомендуем.

Работаем на клиента

Не продаём конкретный ЖК. Решаем задачу клиента.

Показываем слабые стороны

Даже если это неудобно застройщику. Репутация дороже комиссии.

Даём честный прогноз

Смотрим, как объект будет вести себя через 3, 5 и 10 лет.

Ликвидность — это возможность быстро продать объект без потери в цене. Простыми словами: если вы захотите продать квартиру, сможете ли вы это сделать быстро? И получите ли вы за неё столько, сколько ожидали?

Высокая ликвидность — это когда объект можно продать за месяц-два по рыночной цене. Низкая ликвидность — это когда объект висит на продаже полгода, а цена падает.

Ликвидность зависит от многих факторов. И для новостройки она особенно важна. Потому что новостройка — это долгосрочное вложение. Вы покупаете сегодня, а продавать будете через несколько лет. И важно, чтобы к тому моменту объект не потерял в цене.

1. Расположение

Это самый важный фактор. Квартира в центре или в районе с хорошей инфраструктурой всегда будет ликвидной. Квартира на окраине, где нет транспорта и магазинов, — нет. Я смотрю не только на текущее расположение, но и на перспективы. Что будет через пять лет? Появится ли транспорт? Построят ли школу? Разовьётся ли район? Если район развивается — ликвидность растёт. Если нет — падает.

2. Инфраструктура

Что есть рядом? Школы, детские сады, магазины, поликлиники, транспорт. Чем больше инфраструктуры, тем выше ликвидность. Я смотрю не только на то, что есть сейчас, но и на то, что планируется. Если в проекте предусмотрена инфраструктура — это плюс. Если рядом строят школу — это тоже плюс.

3. Транспортная доступность

Насколько удобно добираться до центра? Есть ли пробки? Как будет меняться транспортная ситуация? Я смотрю на то, как люди будут добираться до работы. Если это занимает час и больше — ликвидность падает. Если 20–30 минут — растёт.

4. Репутация застройщика

Если застройщик надёжный, если он сдаёт объекты в срок, если у него хорошая репутация — ликвидность выше. Потому что покупатели доверяют. Если застройщик проблемный — ликвидность падает. Даже если объект хороший.

5. Сроки сдачи

Если объект сдаётся в срок — это плюс. Если сроки переносятся — это минус. Потому что покупатели не хотят ждать. Я смотрю на историю застройщика. Сдавал ли он предыдущие объекты в срок? Если да — это хороший знак.

InvestScore — это система оценки, которая учитывает все эти факторы. Каждый параметр оценивается от 0 до 100. Итоговая оценка — среднее значение.

Шесть параметров:

• Надёжность застройщика. История проектов, сроки сдачи, финансовая устойчивость, судебные дела, отзывы дольщиков.
• Сроки сдачи. Насколько реалистичны заявленные сроки. Есть ли задержки по предыдущим объектам.
• Ликвидность. Насколько быстро объект можно будет продать после сдачи.

• Инфраструктура. Что есть рядом. Что планируется.
• Аренда. Насколько востребован район у арендаторов.
• Возможный выход. Как объект будет вести себя через три, пять, десять лет.

Я не буду сейчас подробно разбирать каждый параметр. Это тема отдельной статьи. Но я хочу, чтобы вы понимали: InvestScore — это не мнение. Это данные, которые можно проверить.

Инфраструктура

Покупатели часто смотрят только на квартиру. Но инфраструктура — это то, что определяет комфорт жизни. Если рядом нет школы — вам придётся возить детей через весь город. Если нет магазинов — придётся ездить за продуктами. Если нет поликлиники — придётся ехать в другой район. Это влияет на ликвидность. Потому что покупатели тоже смотрят на инфраструктуру.

Аренда

Если район востребован у арендаторов — это плюс. Потому что вы всегда сможете сдать квартиру, если понадобится. Если район не востребован — это минус. Потому что сдать будет сложно. Или придётся снижать цену. Я смотрю на то, сколько стоит аренда в этом районе. И насколько она востребована.

Сроки

Я уже говорил об этом. Но повторю. Сроки сдачи — это важный фактор ликвидности. Если объект сдаётся в срок — покупатели доверяют. Если сроки переносятся — доверие падает. И ликвидность тоже.

Возможный выход

Это про то, что будет с объектом через несколько лет. Если район развивается — объект будет расти в цене. Если нет — может упасть. Я смотрю на планы развития района. Что планируется построить? Какие дороги? Какие объекты? Как будет меняться ситуация? Это не гарантия. Но это ориентир.

Пример первый: высокая ликвидность

ЖК в центре Красноярска. Рядом школы, магазины, поликлиники. Транспорт удобный. Застройщик надёжный. Сроки сдачи соблюдает. InvestScore: 78 из 100.

Ликвидность: высокая. Квартиру можно продать за месяц-два по рыночной цене. Или сдать за хорошие деньги. Это не значит, что объект идеальный. Но это значит, что он ликвидный.

Пример второй: низкая ликвидность

ЖК на окраине. Рядом ничего нет. Транспорт неудобный. Застройщик молодой. Сроки сдачи уже переносились. InvestScore: 42 из 100.

Ликвидность: низкая. Квартиру будет сложно продать. И цена может упасть. Это не значит, что объект плохой. Но это значит, что он рискованный с точки зрения ликвидности.

Я хочу, чтобы вы понимали: ликвидность — это не абстрактное понятие. Это то, что влияет на ваши деньги. Если вы купите ликвидный объект — вы сможете его продать, когда понадобится. И получите столько, сколько ожидали. Если вы купите неликвидный объект — вы можете застрять. Квартира будет висеть на продаже месяцами. Цена будет падать. А вы будете ждать.

Я знаю людей, которые покупали неликвидные объекты, потому что они были дешевле. И потом не могли их продать. Или продавали с потерей. Я не говорю, что нужно покупать только ликвидные объекты. Я говорю, что нужно понимать, на что вы идёте.

1. Кто застройщик и что он сдал раньше?

Сколько объектов сдано, в каком состоянии, где они находятся.

2. Соблюдал ли застройщик сроки?

Были ли задержки по предыдущим проектам и насколько серьёзные.

3. Есть ли разрешение и проектная декларация?

Соответствуют ли документы проекту и реальности.

4. Что с инфраструктурой и транспортом?

Школы, садики, магазины, поликлиники, дорога до работы.

5. Какая схема расчёта?

Договор долевого участия, эскроу-счёт, прозрачность платежей.

6. Какой InvestScore и почему?

Какие параметры проседают: застройщик, сроки, ликвидность, инфраструктура.

7. Что будет с ликвидностью через 3–5 лет?

Сможете ли вы продать объект без потери в цене.

Ликвидность — один из ключевых параметров при выборе новостройки для инвестиций. Если ваша цель — инвестиции, смотрите на ликвидность. Если цель — жизнь, тоже смотрите. Потому что жизнь может измениться. И вам может понадобиться продать квартиру.

Как я считаю ликвидность? Через InvestScore. Через анализ расположения, инфраструктуры, транспорта, репутации застройщика и сроков. Это не гарантия. Но это ориентир. И он помогает принимать решения.

Лучше понимать ликвидность до покупки, чем столкнуться с ней после.

Новостройки

Подбор ЖК, проверка застройщика, InvestScore и юридический фильтр.

Готовая квартира

Подбор, проверка документов, переговоры и сопровождение сделки.

Две сделки

Синхронизация продажи и покупки по срокам и деньгам.

Инвестиционный разбор

Ликвидность, аренда, сроки сдачи и возможный выход через 3–5 лет.