Идеальной квартиры не будет. Как выбрать три критерия, которыми нельзя поступиться

Продать квартиру

Оценим рынок, подготовим объект, проверим покупателя и проведём сделку без лишнего риска.

Купить квартиру

Сопоставим объект с бюджетом и задачей семьи, проверим документы и историю права.

Две сделки

Поможем одновременно продать старую и купить новую квартиру, синхронизируем сроки и расчёты.

Проверяем документы

Основание права, полномочия представителя, наследственные риски и условия договора.

Сопровождаем до ключей

От первого просмотра до договора, расчётов и закрытия счетов в управляющей компании.

Не уговариваем купить

Если риск нельзя закрыть — останавливаемся и объясняем почему.

Работаем по договору

Понятные обязанности, этапы и ответственность сторон.

Дистанционные сделки

Клиенты доверяли ключи и уезжали в другой город — процесс вели дистанционно.

На связи 24/7

Отвечаем на вопросы и после сделки, если нужно помочь с документами.

Давайте честно. Вы хотите одновременно:

• нужный район;
• большую площадь;
• свежий ремонт;
• новый дом;
• хорошую школу;
• парковку;
• удобный этаж;
• низкую цену.

Это нормально. Все этого хотят. Но рынок не собирается под ваши желания.

Если вы найдёте квартиру с ремонтом, она будет дороже. Если найдёте дешёвую, она будет без ремонта. Если найдёте в новом доме, она будет дальше от центра. Если найдёте в центре, она будет меньше.

Это закон рынка. Не потому, что кто-то злой. А потому, что каждый параметр имеет свою цену.

Я не встречал ни одного человека, который купил квартиру и сказал: «Это идеально. Мне не в чем уступить». Все уступают. Кто-то уступает в ремонте. Кто-то в этаже. Кто-то в районе. Кто-то в площади. Вопрос не в том, уступать или не уступать. Вопрос в том, чем уступать.

То, что нельзя изменить после покупки

Это параметры, которые останутся с вами навсегда. Или на очень долгий срок.

• расположение (район, улица, близость к центру);
• площадь (общая, жилая, кухня);
• этаж (первый, последний, средний);
• планировка (сколько комнат, как расположены);
• соседи (сверху, снизу, сбоку);
• инфраструктура (школа, садик, магазины).

Это то, что нельзя исправить ремонтом. То, что нельзя изменить деньгами. То, с чем придётся жить.

То, что можно исправить деньгами

Это параметры, которые можно изменить после покупки. Они требуют вложений, но они решаемы.

• ремонт (стены, полы, потолки);
• мебель (кухня, шкафы, диваны);
• техника (плита, холодильник, стиральная машина);
• сантехника (ванна, унитаз, раковина);
• окна (замена, утепление);
• двери (входная, межкомнатные).

Это то, что можно переделать под себя. Это требует времени и денег, но это возможно.

То, с чем можно смириться

Это параметры, которые не идеальны, но не критичны. С ними можно жить.

• вид из окна;
• состояние подъезда;
• наличие балкона;
• высота потолков;
• наличие лифта.

Это то, что не влияет на комфорт кардинально. Или влияет, но не настолько, чтобы отказываться от квартиры.

Шаг 1. Выпишите всё

Сядьте с семьёй. Возьмите лист бумаги. И выпишите все параметры, которые для вас важны. Не торопитесь. Пусть каждый выскажет своё. Муж хочет гараж. Жена хочет кухню побольше. Дети хотят свою комнату. Бабушка хочет первый этаж. Выпишите всё. Не фильтруйте.

Шаг 2. Разложите по группам

Посмотрите на список. И задайте себе вопрос по каждому параметру: «Это то, что нельзя изменить? Или то, что можно исправить? Или то, с чем можно смириться?»

Шаг 3. Выберите три-четыре главных

Из первой группы выберите три-четыре параметра, которыми вы не готовы поступиться. Не десять. Не двадцать. Три-четыре. Потому что если у вас десять обязательных требований, вы, скорее всего, ищете квартиру, которой нет.

Приходит ко мне семья. Муж, жена, двое детей. Хотят купить квартиру. Бюджет — ограничен. Они говорят: «Мы хотим трёхкомнатную квартиру в центре, с ремонтом, в новом доме, с парковкой, рядом со школой».

Я говорю: «Давайте разберём». Мы выписываем параметры: район (центр), площадь (трёхкомнатная), ремонт (свежий), дом (новый), парковка (есть), школа (рядом).

Я задаю вопросы. «Центр — это то, что нельзя изменить?» «Да, — говорят они. — Мы работаем в центре, не хотим тратить время на дорогу». «Хорошо. Это первая группа». «Ремонт — это то, что нельзя изменить?» «Нет, — говорят они. — Ремонт можно сделать». «Хорошо. Это вторая группа». «Парковка — это то, что нельзя изменить?» «Ну, — говорят они. — Парковку можно купить или арендовать». «Хорошо. Это вторая группа».

«Школа — это то, что нельзя изменить?» «Да, — говорят они. — Школа должна быть рядом. Дети должны ходить пешком». «Хорошо. Это первая группа». «Дом — новый или старый?» «Наверное, не критично, — говорят они. — Главное, чтобы не аварийный». «Хорошо. Это третья группа».

В итоге у нас остаётся три критерия из первой группы: район, площадь, школа. Всё остальное — компромисс. Мы начинаем искать. Находим квартиру в центре, трёхкомнатную, рядом со школой. Дом — не новый, но в нормальном состоянии. Ремонт — требует вложений. Парковки нет, но можно арендовать.

Они смотрят. Думают. Потом говорят: «Нам подходит». Они покупают. Делают ремонт. Арендуют парковку. И живут. Через год я спрашиваю: «Ну как?» Они говорят: «Отлично. Мы думали, что новый дом — это важно. Оказалось, что важнее — школа рядом и короткая дорога до работы». Вот это и есть работа с критериями. Не поиск идеала. А поиск подходящего.

1. Задаёт ли он вопросы о вашей задаче?

Честный риэлтор спросит: зачем покупаете, на какой срок, сколько человек будет жить, что важнее. Продавец сразу показывает объекты.

2. Говорит ли он о недостатках?

Если риэлтор говорит только о плюсах — это тревожный сигнал. Хороший специалист обязан назвать минусы.

3. Может ли он сказать «не покупайте»?

Если риэлтор никогда не отговаривает, скорее всего, он работает на комиссию, а не на вас.

4. Торопит ли он с решением?

«Решайте сегодня, завтра будет дороже» — это манипуляция. Хороший риэлтор даёт время подумать.

5. Объясняет ли он, за что вы платите?

Комиссия должна быть прозрачной: за подбор, проверку, переговоры и сопровождение.

6. Проверяет ли он застройщика?

История сдачи, сроки, финансы, судебные дела, отзывы дольщиков. Если нет — это риск.

7. Работает ли он на клиента?

Спросите: «А что вы скажете, если этот объект мне не подходит?» Ответ покажет всё.

Хорошая квартира — не идеальная, а подходящая под сценарий семьи.

Идеальной не будет. Но это не значит, что нужно соглашаться на любую. Это значит, что нужно определить, что для вас действительно важно, а что — просто ожидание.

Три-четыре критерия из первой группы. Всё остальное — компромисс.

Если вы определите эти критерии до просмотров, вы сэкономите время. Если после — будете метаться.

Покупка

Подбор, проверка, переговоры и сопровождение сделки.

Продажа

Оценка, подготовка объекта, показы и безопасные расчёты.

Две сделки

Синхронизация продажи и покупки по срокам и деньгам.

Проверка перед сделкой

Документы, история квартиры, полномочия и риски.